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Loi Malraux: avantages et inconvénients à connaître

Dernière mise à jour : 16 mai


La loi Malraux est une loi qui encourage l'investissement dans le but de restaurer et de mettre en valeur des immeubles à caractère historiques dans le but de les louer. L'objectif principal de la loi Malraux est de favoriser la réhabilitation des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.


La Loi Malraux a des avantages et des inconvénients pour les investisseurs que nous allons voir maintenant et qu'il est important de prendre en compte lorsque vous mettrez en place votre stratégie patrimoniale.


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Quels sont les avantages de la Loi Malraux?


1. Réduction d'impôt sur le revenu

L'un des principaux avantages de la loi Malraux est la réduction d'impôt sur le revenu. Les propriétaires qui entreprennent des travaux de restauration sur des immeubles anciens dans les zones éligibles peuvent bénéficier d'une déduction fiscale sur le montant des dépenses engagées.


La réduction d'impôt Malraux est proportionnelle au montant des travaux engagés pour la rénovation d'un bien éligible, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Le taux de réduction d'impôt est de :

  • 22% pour les immeubles situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou en Aire de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) ;

  • 30% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (QAD).


Prenons l'exemple d'un contribuable qui investit 100 000 € dans la rénovation d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé. La réduction d'impôt Malraux dont il bénéficiera sera de :100 000 € x 30% = 30 000 €


2. Des revenus locatifs grâce à la Loi Malraux

Les revenus locatifs avec la loi Malraux dépendent de plusieurs facteurs, dont :

  • L'emplacement du bien : les zones les plus attractives, comme les centres-villes historiques, généreront des loyers plus élevés.

  • La surface du bien : les biens plus spacieux seront généralement loués plus chers.

  • Le type de bien : les appartements avec terrasse ou jardin sont généralement plus demandés et peuvent se louer plus cher.

  • Le standing du bien : les biens rénovés avec des matériaux de qualité et des équipements modernes se loueront plus cher.

  • L'état du marché locatif local : la demande locative et les loyers moyens varient selon les villes et les quartiers.


En moyenne, les revenus locatifs potentiels avec la loi Malraux se situent entre 5 et 8 % du montant de l'investissement.


Prenons l'exemple d'un contribuable qui investit 100 000 € dans la rénovation d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé. Le bien est un appartement de 60 m² situé en centre-ville. Le marché locatif local est dynamique.

Les revenus locatifs potentiels annuels de cet appartement pourraient être de :

100 000 € x 7% = 7 000 €


3. Sauvegarde du patrimoine avec la Loi Malraux

Un autre avantage de la loi Malraux est qu'elle permet de préserver le patrimoine architectural en encourageant la restauration des immeubles anciens. Cela contribue à la préservation du caractère historique et culturel des centres-villes et des quartiers concernés.


La loi Malraux a permis de sauvergarder un nombre important de bâtiments anciens en France, contribuant ainsi à la préservation du patrimoine architectural et historique du pays.


Voici quelques exemples de réalisations concrètes :

  • La rénovation du quartier Saint-Germain-des-Prés à Paris

  • La restauration du Vieux-Lyon

  • La réhabilitation du centre historique de Strasbourg


4. Dynamisation des centres-villes

Un avantage de la loi Malraux est qu'elle incite les propriétaires à rénover des immeubles dans les secteurs sauvegardés, la loi Malraux contribue à revitaliser les centres-villes en favorisant l'activité économique, le tourisme et en améliorant la qualité de vie.


La loi Malraux, en plus de son objectif principal de sauvegarde du patrimoine immobilier ancien, joue un rôle important dans la dynamisation des centres-villes.


Voici quelques exemples concrets :

  • Rénovation de l'habitat : La loi Malraux encourage la rénovation de bâtiments anciens, ce qui permet d'améliorer l'habitat et le cadre de vie des habitants des centres-villes.

  • Attractivité commerciale : La rénovation des centres-villes attire de nouveaux commerces et restaurants, ce qui dynamise l'économie locale et crée des emplois.

  • Développement du tourisme : La mise en valeur du patrimoine architectural et historique des centres-villes attire les touristes, ce qui génère des retombées économiques pour les commerces et les services locaux.

  • Mixité sociale : La loi Malraux encourage la location des biens rénovés à des conditions de loyer plafonnées, ce qui permet de favoriser la mixité sociale dans les centres-villes.


4. Valorisation immobilière grâce à la loi Malraux

Un grand avantage de la loi Malraux est que la rénovation d'un bien immobilier ancien dans le cadre de la loi Malraux peut entraîner une augmentation de sa valeur marchande. Les propriétaires peuvent ainsi réaliser un investissement rentable sur le long terme et donc réaliser une plus-value lors de la revente.


5. Création d'emplois

Enfin, un dernier avantage de la loi Malraux est que les travaux de restauration génèrent des emplois dans le secteur de la construction et peuvent stimuler l'économie locale. Ainsi l'investisseur participe activement à l'économie locale.


Avantages et inconvénients de la Loi Malraux en 2024
Loi Malraux: avantages et inconvénients

Quels sont les inconvénients de la Loi Malraux?


1. Contraintes architecturales strictes

Le principal inconvénient de la loi Malraux est que les travaux de rénovation doivent respecter des critères architecturaux précis afin de préserver l'authenticité du patrimoine. Cela peut entraîner des contraintes importantes sur le plan du design et des matériaux utilisés, ce qui peut augmenter la complexité des projets. En conséquence, cela risque de dégrader la rentabilité de votre investissement immobilier.


2. Coûts de restauration élevés

Un autre inconvénient de la loi Malraux est que les coûts associés à la restauration d'un immeuble ancien peuvent être substantiels. Bien que la loi Malraux offre une réduction d'impôt, les propriétaires doivent souvent engager des dépenses importantes pour respecter les normes architecturales et obtenir l'autorisation des autorités compétentes.


3. Durée des travaux

Un inconvénient de taille de la loi Malraux est que les projets de restauration dans le cadre de la loi Malraux peuvent nécessiter un certain temps, en raison des contraintes architecturales et des autorisations nécessaires. Cela peut entraîner des retards dans la mise en œuvre du projet, impactant donc la rentabilité globale de l'investissement.


4. Complexité administrative

Un autre inconvénient de la loi Malraux est la gestion des aspects administratifs liés à la loi Malraux peut être complexe. Les propriétaires doivent s'occuper de diverses formalités administratives, obtenir des autorisations et respecter les normes spécifiques, ce qui peut être chronophage et nécessiter une expertise professionnelle.


5. Limitations géographiques

Un grand inconvénient de la loi Malraux est que la loi Malraux s'applique uniquement aux immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens délimités par les autorités locales. Cela limite la portée de la loi et exclut de nombreux biens immobiliers du dispositif.


6. Engagement à long terme

Enfin, un inconvénient de la loi Malraux est que les propriétaires qui bénéficient de la réduction d'impôt accordée par la loi Malraux sont souvent tenus de conserver le bien rénové pendant une période déterminée. Cela peut représenter un engagement à long terme, limitant la flexibilité en matière de gestion patrimoniale.



Tous les avantages et inconvénients de la Loi Malraux
Avantages et inconvénients de la Loi Malraux

Récapitulatif des avantages et des inconvénients de la Loi Malraux

Voici un tableau des avantages et inconvénients de la Loi Malraux

Avantages

Inconvénients

Réduction d'impôt sur le revenu

Conditions d'éligibilité strictes

Investissement dans un patrimoine historique

Travaux de rénovation importants

Constitution d'un patrimoine immobilier

Immobilisation du capital pendant 9 ans

Revenus locatifs potentiels

Risques locatifs

Dynamisation des centres-villes

Coût élevé des travaux

Sauvegarde du patrimoine architectural et historique

Complexité administrative


Avantages et inconvénients des alternatives à la Loi Malraux

Afin de bien comprendre les avantages et les inconvénients de la loi Malraux, il est intéressant de la comparer aux autres investissements qui vous sont accessibles. Voici les autres articles qui vont vous permettre de voir les avantages et les inconvénients des différents types d'investissements:



Conseils pour profiter des avantages de la Loi Malraux

Pour profiter des avantages de défiscalisation de la Loi Malraux, voici les principales indications à suivre et éléments à prendre en compte:

  • Localisation du bien : il faut tout d'abord que le bien immobilier que vous souhaitez rénover se situe dans une zone éligible: un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé. Ces zones sont généralement délimitées précisément.

  • Diagnostic préalable : Faites réaliser un diagnostic du bien que vous souhaitez rénover par un professionnel afin de déterminer l'étendue des travaux nécessaires et voir leur éligibilité à la Loi Malraux.

  • Obtenir les autorisations : Obtenez toutes les autorisations nécessaires pour entreprendre les travaux et bénéficiez des abattements de la Loi Malraux.

  • Engagement de location : Vous devez vous engager à louer le bien immobilier rénové pour une durée déterminée, la durée est en général de neuf ans.

  • Travaux de rénovation : Effectuez les travaux de rénovation comme stipulées par l'expert mandaté. Les dépenses éligibles incluent les travaux de restauration complète du bien.

  • Déclaration des revenus : Lors de votre déclaration de revenus vous devrez indiquez les dépenses de travaux réalisés éligibles.

  • Calcul de la réduction d'impôt : Le montant de la réduction d'impôt qui vous est accordé grâce à la Loi Malraux sera calculé en fonction des dépenses éligibles, du taux applicable à la zone géographique et des éventuels plafonds.

  • Déclaration d'engagement de location : Joignez à votre déclaration fiscale une déclaration d'engagement de location, attestant que vous vous engagez à louer le bien pour la durée prévue.

  • Suivi des obligations : Respectez les obligations liées à l'engagement de location pendant toute la période requise.



Qui est concerné par la loi Malraux et ses avantages?

La loi Malraux concerne les contribuables qui souhaitent investir dans la rénovation d'un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé. Cette opération vise à préserver le patrimoine architectural en incitant financièrement les propriétaires à réhabiliter des bâtiments anciens.


Pour bénéficier de cette mesure, l'acquisition d'un logement doit respecter certaines conditions, notamment son emplacement dans une zone définie et la réalisation de travaux de restauration conformes aux exigences architecturales. Les propriétaires peuvent mettre leur bien en location après les travaux, avec un loyer plafonné. L'effet principal de la loi Malraux est de permettre au contribuable de déduire une partie des dépenses engagées de ses impôts sur le revenu, réduisant ainsi le risque financier lié à l'investissement locatif.


La revente du logement rénové en Loi Malraux peut également être une option avantageuse, car le prix de vente peut être optimisé grâce à la valorisation architecturale. Cependant, le propriétaire doit respecter une condition de conservation du bien pendant une durée minimale de neuf ans consécutifs pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux. Ainsi, la loi Malraux offre aux contribuables la possibilité de concilier la préservation du patrimoine architectural, la mise en location d'une habitation rénovée, et éventuellement, la revente du bien à un prix attractif, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt maximale sur une période de plusieurs années.


Comment se calcule l'impact fiscal d'un investissement en loi Malraux ?

La possibilité de mettre le bien en location après la restauration offre au propriétaire une source de revenus locatifs, bien que le loyer soit plafonné. C'est un des principaux avantages de la Loi Malraux. Ce locatif constitue un élément essentiel du calcul fiscal, car il contribue à l'effet global de l'investissement sur plusieurs années. L'impact fiscal se concrétise également lors de la vente du logement rénové. La plus-value réalisée lors de la revente bénéficie d'une exonération partielle, en fonction de la durée de conservation du bien, qui doit être d'au moins neuf années consécutives.


Un exemple concret pourrait illustrer cet avantage de la Loi Malraux : un contribuable réalisant des travaux de restauration à hauteur de 100 000 euros sur un bien éligible peut bénéficier d'une réduction d'impôt maximale de 30 000 euros sur une période de quatre ans. Cette opération, encadrée par des conditions strictes, nécessite la collaboration d'un architecte des Bâtiments de France pour garantir la conformité aux normes architecturales et maximiser ainsi l'avantage fiscal.


Comprendre comment se calcule l'avantage fiscal d'un investissement en loi Malraux nécessite une évaluation minutieuse des dépenses liées à la restauration, du potentiel locatif, du prix de vente projeté, et de la durée de conservation du bien. Cette opération offre une opportunité unique d'allier préservation du patrimoine architectural, rentabilité locative et avantages fiscaux, en maximisant le retour sur investissement sur plusieurs années.



Loi Malraux: tous ses avantages et ses inconvénients
Loi Malraux: ses avantages et ses inconvénients


Quel est le montant maximum qui peut être déduit dans le cadre de la loi Malraux ?

Un inconvénient de la Loi Malraux est le plafond des dépenses. Le montant maximum pouvant être déduit dans le cadre de la loi Malraux dépend de plusieurs facteurs, notamment le montant des dépenses de restauration engagées et la localisation du bien.


En général, le montant maximum des dépenses éligibles pour la réduction d'impôt en vertu de la loi Malraux est plafonné à 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives. Cela signifie que le contribuable peut bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à un pourcentage des dépenses éligibles, avec un maximum de 400 000 euros sur une période de quatre ans.


Il est important de noter que le pourcentage de réduction d'impôt varie en fonction de la localisation du bien. Dans les secteurs sauvegardés, il peut atteindre jusqu'à 30% des dépenses de restauration. Pour les quartiers anciens dégradés, le taux peut être de 22%.


Exemples d'investissements avec la Loi Malraux


Exemple 1 de Loi Malraux


Jean fait l'acquisition d'un appartement de 50 m² dans un immeuble du Vieux Lyon classé monument historique.


Voilà les informations de son investissement en Loi Malraux:

  • Prix d'achat : 200 000 €

  • Travaux de rénovation : 100 000 €

  • Coût total de l'investissement : 300 000 €

  • Financement : 80 % par un prêt immobilier et 20 % par apport personnel

  • Loyer mensuel : 800 €


  • Avantages fiscaux :

  • Réduction d'impôt de 22% du montant des travaux, soit 22 000 € par an pendant 4 ans, puis 11 000 € par an pendant 1 an

  • Déduction des intérêts d'emprunt


  • Rendement :

  • Rendement locatif brut : 6%

  • Rendement net avant impôts : 4%

  • Rendement net après impôts : 6%


Dans cet exemple de Loi Malraux, c'est un très bon investissement avec un rendement net après impôts de 6% sans compter la plus-value à la revente.


Exemple 2 de Loi Malraux


Jeanne fait l'acquisition d'une maison de ville de 100 m² dans un quartier sauvegardé de Bordeaux.


Voilà les informations de son investissement en Loi Malraux:

  • Prix d'achat : 350 000 €

  • Travaux de rénovation : 150 000 €

  • Coût total de l'investissement : 500 000 €

  • Financement : 50 % par un prêt immobilier et 50 % par apport personnel

  • Loyer mensuel : 1 200 €


  • Avantages fiscaux :

  • Réduction d'impôt de 30% du montant des travaux, soit 45 000 € par an pendant 4 ans, puis 22 500 € par an pendant 1 an

  • Déduction des intérêts d'emprunt

  • Rendement :

  • Rendement locatif brut : 3%

  • Rendement net avant impôts : 1%

  • Rendement net après impôts : 3%


Dans cet exemple de Loi Malraux, l'investissement n'est pas très intéressant avec un rendement net après impôts de seulement 1%.


Notre avis sur la Loi Malraux

Notre avis sur la Loi Malraux est qu'elle est réservée à des investisseurs aguerris qui ont de bonnes connaissances des dossiers administratifs et qui ont des connaissances dans la construction (architecte, entreprise de rénovation...).

Pour ces investisseurs aguerris, notre avis est que la Loi Malraux a de nombreux avantages et principalement eu niveau fiscal qui en fait un très bon investissement.

Un investissement en Loi Malraux peut être bien plus rémunérateur et rentable qu'un investissement en Loi Pinel car les loyers ne sont pas plafonnés.





CONCLUSION

Bien que la loi Malraux offre des avantages significatifs pour la restauration du patrimoine architectural, elle présente également certains inconvénients que les propriétaires potentiels doivent prendre en compte les inconvénients associés à la loi Malraux.


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