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Déficit foncier: le guide 2024

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire bailleur d'un bien immobilier de déduire de ses revenus fonciers les charges supportées pour le bien, lorsque ces charges sont supérieures aux revenus perçus.

Ce dispositif vous permet de pouvoir augmenter la rentabilité de votre investissement en faisant baisser votre impôt sur le revenu.


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Comment fonctionne le déficit foncier ?


Le calcul du déficit foncier


Le déficit foncier se calcule en comparant les revenus fonciers bruts perçus pendant l'année avec les charges foncières engagées pour le même bien.


Revenus fonciers bruts pris en compte dans le calcul du déficit foncier : loyers perçus, plus les charges locatives récupérables auprès des locataires (frais de gestion, taxe d'ordures ménagères...).


Charges foncières prises en compte dans le calcul du déficit foncier : travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, taxes foncières, assurances...


Comment est imputé le déficit foncier


Le déficit foncier peut être imputé tout d'abord aux revenus fonciers des autres biens : Le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des autres biens immobiliers du bailleur, diminuant ainsi son imposition sur ces revenus.


Puis le déficit foncier est imputé au revenu global : Si le déficit foncier n'est pas entièrement imputable sur les revenus fonciers, il peut être déduit du revenu global du bailleur (salaires, pensions...). Cette déduction réduit son impôt sur le revenu.


Report possible du déficit foncier : Le déficit foncier non imputable sur une année peut être reporté sur les années suivantes, jusqu'à la 10ème année suivant celle au cours de laquelle il a été constaté.


Les avantages du déficit foncier


Le déficit foncier présente plusieurs avantages pour les propriétaires bailleurs d'un bien immobilier.


1. Réduction d'impôt sur le revenu

Le principal atout du déficit foncier réside dans sa capacité à diminuer votre impôt sur le revenu. En effet, si les charges liées à votre bien immobilier (travaux, intérêts d'emprunt, taxes...) dépassent les revenus fonciers perçus (loyers...), vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus globaux. Cela se traduit par une réduction de votre base d'imposition et donc par un impôt sur le revenu moins élevé avec peut-être même la possibilité de baisser de tranche au barème de l'impôt sur le revenu.


2. Investissement locatif rentable à long terme

Le déficit foncier permet de compenser les pertes financières des premières années d'un investissement locatif, en particulier lorsque les travaux de rénovation sont importants. Sur le long terme, une fois les travaux terminés et le bien loué, l'investissement devient plus rentable et génère des revenus fonciers nets positifs.


3. Motivation à l'entretien du bien immobilier

Le système du déficit foncier incite les propriétaires bailleurs à entretenir correctement leurs biens immobiliers. En effet, les dépenses liées à l'entretien, aux travaux et aux améliorations du logement sont déductibles des revenus fonciers, ce qui encourage les bailleurs à maintenir leur bien en bon état.


4. Report du déficit foncier

Un avantage supplémentaire du déficit foncier réside dans la possibilité de le reporter sur les années suivantes. Si le déficit ne peut pas être entièrement imputé sur vos revenus fonciers de l'année en cours, il peut être reporté sur les dix années suivantes, permettant ainsi de réduire votre impôt sur le revenu pendant cette période.


5. Cumul avec d'autres dispositifs fiscaux

Le déficit foncier peut être cumulé avec d'autres dispositifs fiscaux avantageux pour l'investissement locatif, tels que la loi Denormandie ou la loi Censi-Bouvard. Cela permet d'optimiser encore plus votre fiscalité et de rendre votre investissement immobilier plus rentable.

Déficit foncier: avantages et inconvénients
Déficit foncier: le guide 2024

Les inconvénients du déficit foncier


Malgré ses avantages, le déficit foncier présente également certains inconvénients qu'il est important de prendre en compte avant d'opter pour ce dispositif.


1. Investissement locatif risqué

Il est important de rappeler que le déficit foncier ne garantit en aucun cas la rentabilité de votre investissement locatif. En effet, d'autres facteurs peuvent influencer la performance de votre bien, tels que l'évolution des prix du marché immobilier, le taux d'occupation du logement ou encore les impayés de loyers.


2. Plafond de déduction

La déduction du déficit foncier sur le revenu global est plafonnée à 10 700€ par an. Cela signifie que si le montant de votre déficit dépasse cette limite, l'excédent ne pourra pas être déduit et sera perdu pour l'année en question.


3. Contrôles fiscaux

Étant donné que le déficit foncier permet une réduction importante de l'impôt sur le revenu, il est susceptible de faire l'objet d'un contrôle fiscal plus approfondi par l'administration fiscale. Il est donc crucial de conserver toutes les pièces justificatives attestant des charges et des revenus fonciers déclarés.


4. Complexité administrative

La gestion du déficit foncier peut s'avérer complexe sur le plan administratif, notamment en ce qui concerne la collecte et la conservation des justificatifs, le calcul précis du déficit et sa déclaration dans la bonne forme. Il est possible de faire appel à un expert-comptable ou à un fiscaliste pour vous accompagner dans ces démarches.


5. Conditions d'éligibilité strictes :

Le dispositif du déficit foncier est soumis à des conditions d'éligibilité strictes qu'il faut respecter scrupuleusement. Il est important de bien se renseigner auprès d'un professionnel du droit ou de la fiscalité pour s'assurer que votre situation et votre bien immobilier répondent à ces exigences.


6. Changements potentiels de la législation

Le système du déficit foncier est susceptible d'évoluer dans le temps, avec des modifications possibles des conditions d'éligibilité, des plafonds de déduction ou des modalités de calcul. Il est important de rester informé des actualités fiscales pour s'adapter aux changements éventuels.


En résumé, le déficit foncier peut être un outil intéressant pour les propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu et optimiser leur investissement locatif.


Cependant, il est essentiel de bien comprendre les avantages et les inconvénients du déficit foncier, de prendre en compte les risques encourus et de respecter les conditions d'éligibilité avant de s'engager.


Tableau comparatif : Avantages et inconvénients du Déficit Foncier


Avantages du déficit foncier

Inconvénients du déficit foncier

Réduction d'impôt sur le revenu

Investissement locatif risqué

Déduction des charges foncières des revenus fonciers

Performance de l'investissement incertaine

Diminution du revenu global imposable

Influence des prix du marché immobilier

Réduction de l'impôt sur le revenu

Taux d'occupation du logement

Investissement locatif rentable à long terme

Risque d'impayés de loyers

Compensation des pertes des premières années

Plafond de déduction

Génération de revenus fonciers nets positifs sur le long terme

Déduction limitée à 10 700€ par an

Motivation à l'entretien du bien immobilier

Perte de l'excédent non déduit

Déduction des dépenses d'entretien et de travaux

Contrôles fiscaux

Encouragement à maintenir le bien en bon état

Surveillance accrue de l'administration fiscale

Report du déficit foncier

Nécessité de conserver toutes les pièces justificatives

Report du déficit non imputé sur les 10 années suivantes

Complexité administrative

Réduction continue de l'impôt sur le revenu

Collecte et conservation des justificatifs

Cumul avec d'autres dispositifs fiscaux

Calcul précis du déficit

Loi Denormandie

Déclaration complexe dans la bonne forme

Loi Censi-Bouvard

Conditions d'éligibilité strictes

Optimisation de la fiscalité et de la rentabilité

Respect scrupuleux des exigences

Favorise la stimulation de l'investissement locatif

Consultation d'un professionnel recommandée

Renouvellement du parc immobilier

Modifications des conditions d'éligibilité

Accroissement de l'offre locative

Plafonds de déduction ou modalités de calcul

Dynamisme du marché immobilier

Nécessité de rester informé des actualités fiscales




Déficit foncier: le fonctionnement
Déficit foncier: tout savoir

Exemples d'utilisation du déficit foncier


Le déficit foncier peut être utilisé dans différentes situations pour réduire l'impôt sur le revenu des propriétaires bailleurs. Voici quelques exemples concrets.


Exemple d'un déficit foncier avec des travaux de rénovation importants

Un propriétaire bailleur acquiert un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation importants (mise aux normes, isolation, etc.). Les dépenses engagées pour ces travaux peuvent générer un déficit foncier important les premières années, permettant de réduire voire d'annuler l'impôt sur le revenu du propriétaire.


Exemple d'un déficit foncier avec un investissement locatif en zone défavorisée

Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou rénové situé dans une zone défavorisée et de sa mise en location pendant une durée minimale de six ans. Les loyers étant souvent plafonnés dans ces zones, le déficit foncier est fréquent les premières années.


Exemple d'un déficit foncier avec la location d'un bien meublé

Les locations meublées génèrent généralement des revenus fonciers plus élevés que les locations vides. Cependant, les charges déductibles, telles que les frais d'agence, les amortissements du mobilier et les travaux d'entretien, peuvent également être plus importantes. Le déficit foncier peut donc être un moyen de compenser ces charges et d'optimiser la fiscalité de l'investissement.


Exemple chiffré d'un déficit foncier

Prenons l'exemple d'un propriétaire bailleur qui a acquis un bien immobilier ancien pour 200 000€ et a réalisé des travaux de rénovation pour un montant de 50 000€. La première année, il perçoit des loyers de 12 000€ et supporte des charges locatives de 8 000€ (taxe foncière, assurances, etc.). Son déficit foncier s'élève donc à 32 000€ (50 000€ + 8 000€ - 12 000€).


Ce déficit foncier lui permet de réduire son revenu global imposable de 32 000€, ce qui se traduit par une économie d'impôt sur le revenu non négligeable.


Fonctionnement du déficit foncier en 2024
Avantages et inconvénients du déficit foncier

Qui peut m'aider à mettre en place un déficit foncier?

L'optimisation d'un investissement locatif en déficit foncier requiert une expertise pluridisciplinaire. Plusieurs professionnels peuvent vous accompagner dans les démarches et vous conseiller sur les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de ce dispositif.


Experts-comptables et fiscalistes: Dotés d'une connaissance approfondie de la législation relative au déficit foncier, ils peuvent vous guider sur l'éligibilité de votre bien et de votre situation, le calcul précis du déficit et des charges déductibles, la déclaration fiscale conforme aux exigences et les stratégies fiscales pour maximiser les avantages du dispositif. Les conseillers en gestion de patrimoine sauront vous accompagner pour vous permettre de tirer partie au mieux du déficit foncier.


Notaires: Leur expertise juridique est précieuse pour la rédaction du bail de location, la gestion des contrats et des procédures en cas de litiges avec les locataires, et les conseils sur les aspects juridiques de la fiscalité immobilière.


Gestionnaires de biens immobiliers: Ils vous déchargent de la gestion quotidienne du bien immobilier, en s'occupant de la recherche de locataires, de la rédaction des contrats et états des lieux, de l'encaissement des loyers et du reversement des charges, de l'entretien du bien et de la gestion des travaux.


Conseils en investissement immobilier ou avocat fiscaliste immobilier: Ils vous aident à identifier les biens immobiliers les plus propices à un investissement en déficit foncier, en tenant compte de votre budget, de vos objectifs et de votre profil d'investisseur. Ils peuvent également vous proposer des solutions de financement adaptées à votre situation.


Pour choisir les professionnels les plus compétents, n'hésitez pas à demander des devis et à comparer leurs prestations.





CONCLUSION

Le déficit foncier s'impose comme un outil fiscal attractif pour les propriétaires bailleurs, leur permettant de réduire, voire d'annuler, leur impôt sur le revenu pendant les premières années d'investissement. Néanmoins, il convient de l'appréhender avec prudence et d'en mesurer les risques et contraintes avant de s'engager.

L'analyse approfondie de la rentabilité globale de l'investissement, en tenant compte des prix du marché immobilier, du potentiel locatif du bien et des risques encourus, est indispensable. La consultation de professionnels du droit, de la fiscalité et de l'immobilier est vivement recommandée pour s'assurer de respecter toutes les conditions d'éligibilité et optimiser l'utilisation du dispositif.


Mettre en place un déficit foncier requiert une réflexion stratégique et une approche rigoureuse. En s'entourant des compétences adéquates et en adoptant une gestion prudente, les investisseurs peuvent tirer parti de ce dispositif pour générer un patrimoine immobilier rentable et pérenne.


Le déficit foncier, s'il est utilisé à bon escient, peut s'avérer un levier fiscal précieux pour stimuler l'investissement locatif, contribuer au renouvellement du parc immobilier et dynamiser le marché immobilier.




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